城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、酒店、文化、游憩等各種城市物業(yè)功能復合、互為作用、互為價值鏈的高度集中的建筑群體。

近年來，面對城市化進程中日益突出的人口、土地、通勤等問題，城市綜合體成為現(xiàn)代城市發(fā)展的趨勢，激發(fā)出一片新的發(fā)展藍海。

興海物聯(lián)智慧空間研究院本期帶您深入探索城市綜合體。

#1 城市綜合體行業(yè)洞察

城市綜合體的發(fā)展趨勢

近幾年城市綜合體呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，很多城市都已建成或正在規(guī)劃當地地標性的集辦公、商場、酒店及配套居住等于一體的復合建筑群。特別是一二線城市因為用地緊張和房地產開發(fā)政策調整，在政府的統(tǒng)籌規(guī)劃下大量各具特色的城市綜合體百花齊放，如深圳萬象天地、上海新天地、雄安金湖未來城等。

城市綜合體本身具有的功能復合性使得以其為中心能形成一定規(guī)模的生活圈，多個綜合體的建設有利于突破“單中心”的城市發(fā)展模式。另外地標級城市綜合體順應城市化發(fā)展的需要，對于加快城市經濟發(fā)展、扭轉城市商業(yè)格局、推動城市化有著巨大作用，是高品質城市生活的標志。

城市綜合體智慧化建設的特點

近年來，隨著物聯(lián)網、人工智能、云計算、5G等智慧技術持續(xù)應用于建筑智能化領域，建筑的智慧化水平越來越高，打造智慧建筑已經成為行業(yè)的共識和標準。

城市綜合體作為社會效應巨大的地標性建筑，其投資建設方都希望通過智慧化建設增加項目的科技含量，使工作和生活更加便利，管理和運營更加高效，從而提升整個項目的檔次和功能，提升整體品牌效應和盈利水平。

但城市綜合體因其復雜的特點，智慧化建設也有別于傳統(tǒng)的建筑智能化，需要充分理解其特點才能打造出高質量的智慧綜合體。

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業(yè)態(tài)和客群復雜：綜合體是多個業(yè)態(tài)的融合，可以有10余類客戶群體工作和生活在其中，需求各不相同，綜合體的智慧化設計與單業(yè)態(tài)建筑相比不僅要梳理不同客群的需求，還要充分考慮客群間的互動和身份轉換。

因此綜合體的設計不宜直接憑單業(yè)態(tài)建筑的經驗進行拼湊，可以在具體設計之前，選用智能化顧問單位做好充分的需求分析和可行性研究，為后續(xù)的具體設計方案把握方向和范圍。

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城區(qū)級規(guī)劃：綜合體面積廣、業(yè)態(tài)多、公共配套多，已經從建筑上升為城區(qū)的范疇，智慧化需求差異也較大，比如需要統(tǒng)籌規(guī)劃整個區(qū)域的交通、ICT基礎設施、數據應用等。因此綜合體的設計如果按單業(yè)態(tài)或標段進行分解設計，會影響整個區(qū)域的整體性和資源利用率，而要站在整個城區(qū)的高度去做通盤的需求分析和統(tǒng)籌規(guī)劃。

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軟硬結合：“軟件定義硬件”是未來的發(fā)展趨勢，軟件在智慧建筑中的重要性越來越高。綜合體的智慧化建設需要將硬件設計和軟件設計完善地結合在一起，實現(xiàn)各類用戶的交互體驗和智慧功能。如果只局限在智能化硬件及配套的設計，而缺失相關軟件的架構和設計能力，將造成綜合體的整體設計方案“瘸腿”，流于傳統(tǒng)缺乏亮點。

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管理運營智慧化：綜合體投入多盈利難度大，后期的管理和運營復雜，建設好一整套智慧化管理工具不僅能夠較好地幫助管理運營方升級運作模式，實現(xiàn)減員增效，還能夠提升綜合體的服務水平和盈利能力。因此不理解物管和運營業(yè)務的傳統(tǒng)設計不適用于綜合體這樣的復雜項目，而是需要在設計之初就提前規(guī)劃好管理運營的智慧化場景及業(yè)務流程，提升區(qū)域集約化管理、跨業(yè)態(tài)融合、數字化運營等能力。

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可持續(xù)發(fā)展：綜合體后期的經營通常是長期持續(xù)的，身處科技高速發(fā)展的時代，需要在設計時充分考慮后續(xù)的升級擴展能力以保持競爭力，不能只考慮眼前的建設和驗收，而要提前設計好項目后期的持續(xù)升級能力和運維成本控制。

#2 基于物聯(lián)網平臺的智慧化方案

針對以上城市綜合體智慧化建設的特點和需求，傳統(tǒng)的智能化設計方案已經無法滿足，因此興海物聯(lián)提出基于物聯(lián)網平臺的城市綜合體智慧化建設方案，基于物聯(lián)網平臺為綜合體打造“智能操作系統(tǒng)”，建立一個統(tǒng)籌綜合體軟硬件功能的智慧管理平臺，打破系統(tǒng)和數據孤島，將業(yè)務和數據連接和匯聚，從而實現(xiàn)各系統(tǒng)之間的資源共享和協(xié)同聯(lián)動，最終打造安全綠色的工作和生活環(huán)境，設備高效節(jié)能、安全穩(wěn)定運行，管理和運營數字化。

作為綜合體智慧化最核心的“操作系統(tǒng)”，物聯(lián)網平臺應具備以下能力：